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我國樓市進入調整期 松綁限購不如改革土地制度(中國證券報)
2014年07月14日

??當前我國樓市已經進入調整期,購房者和開發商的預期發生變化,不少城市出現量價齊跌的現象。在此背景下,一些地方政府出現政策松動跡象,頻頻通過放松限購等手段刺激樓市。然而,短期刺激對于樓市整體發展的效果并不大。當前更應該利用樓市調整的大好時機,順應房地產周期規律,化解對土地財政的過度依賴,讓市場重塑有效的運行機制。

??前五月全國商品房銷售面積和銷售額出現雙雙下滑,且銷售額的同比下降速度一直高于銷售面積。隨著市場降溫,地方財政緊張的問題也逐漸浮出水面。受此影響,樓市調控松綁成為地方政府拉動經濟的最簡單也最常用的措施。調控松綁之所以頻頻出現,與地方財政收入與樓市乃至土地市場的高度依賴密切相關。按照財政部公布的數據,一季度地方國有土地使用權出讓收入為1.08萬億元,而同期地方財政收入(本級)為1.95億元,“賣地”收入已占地方本級收入的55%。正是由于對土地財政的依賴,使得地方政府更傾向于運用“有形之手”干預市場運行。

??事實上,成交變化、漲跌起伏所帶來的波動是正常現象,應該通過市場手段修復房地產發展過程中出現的失衡。特別是在當前部分城市庫存量高企、消化周期較長的背景下,如果再度運用行政手段干預市場運行,仍無法解決困擾我國房地產市場發展的根本性問題。

??對于政府而言,需要利用當前時機破除土地財政的依賴癥。由于存在土地財政的短期化傾向,不少地方政府傾向于在任期內大規模、高地價供地,以此帶動財政收入和地方GDP的發展,相比之下卻較少考慮市場的供應現狀。如果要改變這一局面,需要從土地制度本身入手,對地方土地出讓收入上繳模式、中央和地方分成比例進行調整。盡管財稅制度調整涉及面較大,但是針對我國長期陷入房地產綁架經濟的這一現狀,適時開啟土地制度改革將是破解土地依賴的可行之徑,也將避免“有形之手”對于市場的過度干預。

??樓市的調控政策也應該避免“一刀切”。地方政府應綜合考慮樓市供求現狀,合理把握供地節奏和供地規模,實施差異化調整。特別是對于一些樓市庫存量高企、市場實際需求不足、房價下行壓力較大的城市,當務之急應是如何化解供給過剩的問題,刺激需求有效提升。如果僅僅是貿然放松各項政策,影響到市場的預期,導致開工和投資反彈,則市場供給失衡的矛盾仍然存在,樓市未來依然面臨重重難題。

??總體來看,需要針對各個城市的不同特點,合理引導市場預期,讓市場機制真正發揮作用。對于供給過剩的城市,可以放緩甚至暫停土地出讓,首要任務是消化庫存。對于有效需求不足的城市,則應該重點放在如何吸引購房需求,加快完善產業和基礎設施的配套。而對于需求量較大的一二線重點城市,則需要加快保障房的供應規模,合理引導房價漲跌預期,避免市場出現大幅波動。