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至少30個二三線城市庫存太高 恐將取消限購(第一財經日報)
2014年07月23日

  自2010年開始實施限購政策以來,全國共有46個城市實施了樓市限購政策,涵蓋了四大直轄市、五大計劃單列市、大部分省會城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區發達的二三線城市。

  今年以來,在樓市不斷下行的情況下,一些城市開始采取各種措施對限購進行松綁。

  地方紛紛放開限購

  6月27日上午9時左右,呼和浩特房地產開發監督管理處發布市政府辦公廳的《通知》,要求取消商品房銷售方案備案制度,居民購買商品住房(含二手住房)在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時,不再要求提供住房套數查詢證明。產權登記部門在辦理相關業務時,不再對購房人的房屋套數進行查詢。至此,呼和浩特放開限購,成全國首個正式發文確定取消限購的城市。

  緊隨呼市之后的是濟南。7月10日起,濟南新房與二手房限購政策全面放開,不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數的限制。這也意味著,在濟南實施了三年多的限購政策將正式退出房地產市場。

  二線城市中房價最為堅挺的廈門悄然放開限購政策:廈門島外限購全部解除,購買不限套數,且外地戶口可以不用再交社保證明;島內,外地戶口限買1套住宅,但也無須再交社保證明。盡管廈門市國土房管局相關負責人對《第一財經日報》表示,該局并沒有出臺相關文件,但當地業界人士均表示上述松動確實存在。

  二線城市中經濟發展較為不錯的武漢和蘇州近日也松動了限購。武漢6個遠城區、東湖高新(行情,問診)區,以及東湖風景區、化工新區、武漢開發區等四個新城區,外地人購房,要提供的社保及納稅證明由原來的2年變為1年以內任意一個月即可,140平方米以上戶型,全市范圍不限購,含新房、二手房。

  蘇州的尺度更大,90平方米以上的住宅類商品房全部放開限購,不加任何限制,90平方米以下的住宅類商品房沿用原來的限購政策不動。

  去年以來樓市下滑最嚴重的溫州目前也悄然取消限購。盡管當地官方表示未明確發文,但當地業界均稱,溫州現在已不再嚴格要求購房前的套數審查。

  在這種情況下,限購松綁已經由點到狀,限購已呈土崩瓦解之勢。據《第一財經日報》不完全統計,目前至少有超過13個城市取消或者實質性松綁限購。

  限購大分化

  那么未來這些限購城市都會松綁嗎?中原地產首席市場分析師張大偉告訴本報,未來在執行限購的46個城市中,限購政策會明顯分化成三大板塊。

  首先是北上廣深一線城市,因為需要控制人口,而且經濟對房地產的依賴度不高,預計限購政策將長期執行。

  其次是經濟一般的二線城市以及三線城市,預計至少有30個城市可能會步呼和浩特、濟南的后塵,采取正式發文的形式,全面取消限購,以達到影響市場預期的作用。這些城市的房價本身不算高,庫存又很大,取消限購對當地樓市沖擊不大。

  第三部分群體則是二線城市中,經濟相對比較好、庫存比較少、房價比較高的城市,比如廈門、南京、蘇州、鄭州等5~10個二線城市,有可能繼續執行限購,但在執行層面可能會部分放松。

  也就是說,并不是所有的二線城市都可以全面取消限購。張大偉認為,今年初中央提出的分類調控、雙向調控并不能簡單地用一二線來劃分。類似廈門、南京等幾個二線城市,人口凈流入仍比較大,房價上漲壓力也不小,只不過在成交量萎縮的情況下,當地政府就想通過口頭傳達等形式對限購政策進行部分松綁,這樣就可以達到想要的效果,但直接發文取消限購的風險太大,可能性也很小。

  庫存、價格等影響限購政策

  那么,是否取消限購有哪些主要指標呢?目前看來,庫存、價格、房價漲幅等是其中的幾個主要指標。

  例如,按照6月百城房價指數,呼和浩特、長春這些省會城市房價在7000元左右,沈陽不到8000元,經濟第三大省山東的省會濟南不到9000元,這些城市的房價比南方同等城市要低很多,而且由于庫存積壓嚴重,人口流入增量較慢,不少區域樓盤出現明顯降價。

  近日發布的2014年上半年35個一二三線城市庫存存銷比顯示,溫州以45.1的存銷比居于首位,寧波以31.4的存銷比排行第二。包括溫州、寧波在內的幾個城市存銷比數值比較大,此類城市房價下跌的概率也較大。

  此外,已經連續多月樓市下跌的城市,放開限購的可能性也比較大?!兜諞徊憑氈ā費芯抗彝臣憑址⒉嫉?0個大中城市房價發現,無錫、溫州、杭州、寧波、濟南、沈陽、石家莊等多個城市已連續3月環比下降或停止增長。

  相比而言,南寧、大連、廈門、南京、南昌和合肥的庫存較小,此類城市房價暫時仍然比較抗跌。這其中,廈門、南京、蘇州等區域中心城市,人口凈流入仍比較大,庫存也比較小,房價相對堅挺,價格也比較高,剛需購房者的購房壓力比較大。

  以廈門為例,今年以來廈門的房價數月領漲全國,房價之堅挺甚至超過一線城市。根據百城價格指數,廈門6月新建住宅平均價格為20365元/平方米,環比上漲1.64%,位列全國第三,同比漲幅12.65%,居全國第一,且這已經是廈門房價連續25個月上漲。其房價比一線城市的廣州高出1869元。

  世聯地產[簡介 最新動態]廈門公司人士告訴《第一財經日報》,這幾個月廈門的樓市成交量有所減少,但價格一直十分堅挺,“雖然島外一些樓盤也有促銷,但幾乎沒有降價的?!?/p>

  “廈門市場具有特殊性?!畢妹攀姓N?、集美大學房地產研究所所長李友華教授說,一方面由于廈門作為區域中心城市,教育、醫療、城市建設都是最好的,因此對周圍地區具有很強的吸附作用。另一方面,這些幾年廈門的土地供應實在太少,供不應求。

  南京、鄭州等二線城市房價也比較堅挺。國家統計局的數據顯示,5月份70個大中城市新建商品住宅中,鄭州以0.3%的環比漲幅領漲全國,廈門和南京緊隨其后,環比漲幅達到了0.2%。

  李友華認為,在房地產下行趨穩的態勢之下,不同城市之間的走勢和情況還會有所不同,這個不同也就是“有市場”和“無市場”的區別。類似溫州、鄂爾多斯(行情,問診)這類地方就是“無市場”,由于這類地方市場太大、庫存太大、人口凈流量太小、產業鏈不完整、相關設施不完善,市場動力不足導致這類城市的房產庫存無法消化。

  而類似北上廣和廈門、南京、蘇州這類“有市場”的地方,市場動力很強,可以通過降價等優惠活動消化房產庫存,只要降價就會有市場。

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  一財網調查:五成網友不買房

  在樓市成交量日漸低迷、價格下挫的背景下,武漢、呼和浩特、濟南、廈門等許多城市紛紛低調推出了取消或者實質性松綁限購的政策。然而,松綁限購究竟能給中國房地產市場帶來怎樣的影響?能否提升房價、帶動購房需求呢?一財網近日展開了線上調查,就相關問題征集了網友的看法和意見。

  在回答關于購房意愿的問題時,34%的網友表示,如果所在城市放松限購,將會考慮買房。51%的網友則表示將不會購置房產。總體上看,在受訪人群中,購房意愿體現出一定的觀望情緒。

  而在對樓市調控松綁后房價走勢的預測上,39.3%的網友認為房價將出現攀升。21.7%的網友持相反觀點,認為房價將下降。另有30.4%的網友預測,房價會呈現先升后降的趨勢。僅有少數受訪者認為,未來房價水平將與目前持平或先降后升。

  同時,當提起“房子”這一公眾普遍關注的焦點,有38.1%網友表示首先想到也最為關心的是樓市拐點何時出現以及何時買房比較劃算的問題。而19%的網友則較為關注房貸相關政策的變化和房地產的投資前景。另有小部分網友表示最為關心哪些城市將放松限購以及未來房地產稅將如何征收。